Zadatek
zwykle 10–20%
przepada albo wraca podwójnie
Forma notarialna
skutek silniejszy
sąd może nakazać zawarcie umowy
PCC
brak
podatek dopiero przy akcie notarialnym
Treść wzoru
UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY LOKALU MIESZKALNEGO
zawarta w dniu data w miejscowość pomiędzy:
Sprzedającym: imię i nazwisko, zam. adres, PESEL PESEL,
a
Kupującym: imię i nazwisko, zam. adres, PESEL PESEL.
§ 1. Przedmiot umowy
Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr numer położonego w adres, o powierzchni powierzchnia m², dla którego Sąd Rejonowy w miejscowość prowadzi księgę wieczystą nr numer KW. Sprzedający oświadcza, że lokal jest wolny od obciążeń, z wyjątkiem: obciążenia albo „brak”.
§ 2. Zobowiązanie stron
Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży lokalu (umowę przyrzeczoną) w formie aktu notarialnego w terminie do dnia data, w kancelarii notarialnej nazwa lub miejscowość.
§ 3. Cena
Cena sprzedaży wynosi kwota zł (słownie: kwota słownie złotych) i zostanie zapłacona w następujący sposób: zadatek, środki własne, kredyt bankowy – terminy i kwoty.
§ 4. Zadatek
Kupujący wpłaca Sprzedającemu tytułem zadatku kwotę kwota zł w dniu podpisania umowy gotówką / przelewem na rachunek nr …. Zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny. W razie niewykonania umowy stosuje się art. 394 Kodeksu cywilnego.
§ 5. Wydanie lokalu
Wydanie lokalu nastąpi w terminie termin na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Sprzedający zobowiązuje się wymeldować wszystkie osoby i uregulować opłaty do dnia wydania lokalu.
§ 6. Postanowienia końcowe
Opcjonalnie: Jeżeli Kupujący nie uzyska kredytu do dnia …, z przyczyn od siebie niezależnych, zadatek podlega zwrotowi w pojedynczej wysokości. Koszty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych przy umowie przyrzeczonej ponosi Kupujący. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.
podpis Sprzedającego podpis Kupującego
Pola oznaczone w ten sposób uzupełnij własnymi danymi.
Po co umowa przedwstępna
Między znalezieniem mieszkania a aktem notarialnym zwykle mijają tygodnie: kupujący czeka na decyzję kredytową, sprzedający szuka nowego lokum, trzeba zebrać zaświadczenia. Umowa przedwstępna zabezpiecza ten czas. Obie strony zobowiązują się, że w określonym terminie podpiszą umowę sprzedaży, czyli umowę przyrzeczoną. Bank przy kredycie hipotecznym prawie zawsze wymaga takiej umowy.
Forma zwykła czy notarialna
| Forma pisemna | Akt notarialny | |
|---|---|---|
| Gdy druga strona się wycofa | tylko odszkodowanie (zwykle koszty poniesione w zaufaniu do umowy) | sąd może nakazać zawarcie umowy sprzedaży |
| Koszt | 0 zł | taksa notarialna, zwykle kilkaset do kilku tysięcy złotych |
| Kiedy wybrać | gdy strony się znają i ryzyko jest małe | przy dużej kwocie zadatku albo rynku z dużą konkurencją |
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Jeśli więc druga strona się wycofa, nie zwlekaj z działaniem.
Zadatek czy zaliczka
To najważniejsze słowo w całej umowie. Zadatek działa jak kara umowna: gdy z umowy wycofa się kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek, a gdy wycofa się sprzedający – oddaje go w podwójnej wysokości. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn, za które nie odpowiada żadna strona, zadatek wraca w pojedynczej wysokości. Zaliczka nie ma takiej funkcji – zawsze podlega zwrotowi. Wpisz w umowie wyraźnie, którą z nich wpłacasz.
Zadatek wynosi zwykle 10–20% ceny. Kupujący z kredytem powinien dodać zapis, że zadatek wraca w pojedynczej wysokości, jeśli bank odmówi kredytu bez winy kupującego. Bez tego zapisu odmowa kredytu może oznaczać utratę zadatku.
Co sprawdzić przed podpisaniem
- Księgę wieczystą w internetowym systemie ksiąg wieczystych: kto jest właścicielem, czy są hipoteki, służebności albo wpisy o roszczeniach.
- Zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni.
- Osoby zameldowane w lokalu i termin ich wymeldowania.
- Podstawę nabycia mieszkania przez sprzedającego – przy spadku lub darowiźnie sprawdź, czy nie minęło 5 lat, bo to wpływa na podatek sprzedającego, a pośrednio na jego gotowość do transakcji.
Podatki i koszty
Od samej umowy przedwstępnej nie płaci się podatku PCC. Kupujący zapłaci 2% PCC dopiero przy akcie notarialnym na rynku wtórnym – pobierze go notariusz. Przy zakupie pierwszego mieszkania kupujący może być zwolniony z PCC, jeśli spełni ustawowe warunki. O kosztach kredytu przeczytasz w artykule ile naprawdę kosztuje kredyt hipoteczny.
Najczęstsze pytania
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
Nie. Wystarczy forma pisemna, ale wtedy w razie wycofania się drugiej strony możesz żądać tylko odszkodowania. Forma notarialna pozwala domagać się zawarcia umowy sprzedaży przez sąd.
Ile wynosi zadatek przy zakupie mieszkania?
Zwykle 10–20% ceny. Wysokość ustalają strony – wyższy zadatek mocniej zabezpiecza sprzedającego, ale zwiększa ryzyko kupującego.
Co się dzieje z zadatkiem, gdy bank nie da kredytu?
Bez specjalnego zapisu kupujący może stracić zadatek. Dlatego warto dopisać, że zadatek wraca w pojedynczej wysokości, gdy kredyt nie zostanie przyznany bez winy kupującego.
Czy od umowy przedwstępnej płaci się PCC?
Nie. Podatek 2% kupujący płaci dopiero przy akcie notarialnym umowy sprzedaży na rynku wtórnym.
Ile czasu ma strona na dochodzenie roszczeń z umowy przedwstępnej?
Rok od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Po tym terminie roszczenia się przedawniają.
Podstawa prawna: art. 389, 390 i 394 Kodeksu cywilnego.
Wzór ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Przy nietypowej sytuacji skonsultuj dokument z prawnikiem.
