Kaucja
maks. 12 × czynsz
zwrot w miesiąc od opróżnienia lokalu
Ryczałt od najmu
8,5% / 12,5%
12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł
Wypowiedzenie
wg umowy
czas określony – tylko w przypadkach z umowy
Treść wzoru
UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO
zawarta w dniu data w miejscowość pomiędzy:
Wynajmującym: imię i nazwisko, zam. adres, PESEL PESEL,
a
Najemcą: imię i nazwisko, zam. adres, PESEL PESEL.
§ 1. Przedmiot najmu
Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w adres lokalu, o powierzchni powierzchnia m², składającego się z liczba pokoi pokoi, kuchni, łazienki i inne pomieszczenia, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr numer KW. Wynajmujący oddaje lokal Najemcy do używania wraz z wyposażeniem opisanym w protokole zdawczo-odbiorczym, stanowiącym załącznik do umowy.
§ 2. Czas trwania
Umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony / określony od dnia … do dnia ….
§ 3. Czynsz i opłaty
Najemca będzie płacił czynsz w wysokości kwota zł miesięcznie, z góry do dzień dnia każdego miesiąca, na rachunek nr numer rachunku. Oprócz czynszu Najemca pokrywa opłaty: czynsz administracyjny dla wspólnoty / spółdzielni, energia elektryczna, gaz, woda, internet – ryczałtem w kwocie … zł / według wskazań liczników.
§ 4. Kaucja
Najemca wpłaca kaucję w wysokości kwota zł w dniu podpisania umowy. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności Wynajmującego z tytułu najmu.
§ 5. Obowiązki stron
Najemca używa lokalu zgodnie z przeznaczeniem, dokonuje drobnych napraw i nie oddaje lokalu w podnajem bez pisemnej zgody Wynajmującego. Wynajmujący odpowiada za naprawy niezbędne do utrzymania lokalu w stanie przydatnym do użytku. Zmiany w lokalu wymagają pisemnej zgody Wynajmującego.
§ 6. Wypowiedzenie
[Przy umowie na czas nieokreślony: Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem … miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, z zastrzeżeniem przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.]
Przy umowie na czas określony: Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem … miesięcznego okresu wypowiedzenia w następujących przypadkach: …
§ 7. Postanowienia końcowe
Zmiany umowy wymagają formy pisemnej. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.
podpis Wynajmującego podpis Najemcy
Pola oznaczone w ten sposób uzupełnij własnymi danymi.
Co musi być w umowie najmu
Przepisy nie wymagają notariusza ani urzędowego formularza – wystarczy zwykła umowa pisemna. Umowa na czas dłuższy niż rok zawarta bez formy pisemnej jest traktowana jak zawarta na czas nieokreślony, dlatego zawsze spisuj ją na papierze. Najważniejsze elementy to dane stron, dokładny adres i opis lokalu, czynsz, termin i sposób płatności, opłaty dodatkowe, kaucja i zasady wypowiedzenia.
Do umowy dołącz protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników, listą wyposażenia i zdjęciami. Bez niego przy wyprowadzce trudno udowodnić, które uszkodzenia powstały w czasie najmu.
Kaucja – ile i kiedy zwrot
Kaucja zabezpiecza zaległy czynsz i szkody. Przy zwykłym najmie nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu, a w praktyce wynosi zwykle jeden lub dwa czynsze. Wynajmujący oddaje ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu i może potrącić z niej tylko należności z tytułu najmu, np. zaległe opłaty albo koszt naprawy zniszczeń. Za zwykłe zużycie, np. wytarte panele po kilku latach, najemca nie odpowiada.
Wypowiedzenie – czas określony i nieokreślony
| Rodzaj umowy | Najemca | Wynajmujący |
|---|---|---|
| Na czas nieokreślony | według umowy; bez zapisu – na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca | tylko z przyczyn z ustawy o ochronie praw lokatorów, np. zaległość za 3 pełne okresy płatności |
| Na czas określony | tylko w przypadkach wpisanych w umowę | tylko w przypadkach wpisanych w umowę i dopuszczonych ustawą |
Jeśli w umowie na czas określony nie wpiszesz przyczyn wypowiedzenia, żadna strona nie wypowie jej przed terminem. Dlatego we wzorze jest osobny punkt na te przypadki, np. zmiana miejsca pracy, sprzedaż mieszkania czy dwumiesięczna zaległość w czynszu.
Podatek od najmu w 2026 roku
Osoba prywatna płaci od najmu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki. Przychodem jest czynsz, a nie opłaty za media, jeśli najemca płaci je według zużycia. Ryczałt wpłacasz do 20. dnia następnego miesiąca, a po roku składasz zeznanie PIT-28. Przy wspólnym mieszkaniu małżonkowie mogą rozliczać najem osobno, każde od swojej połowy przychodu.
Kiedy wybrać najem okazjonalny
Przy zwykłym najmie eksmisja niepłacącego najemcy trwa długo, a sąd może przyznać mu prawo do lokalu socjalnego. Jeśli chcesz się przed tym zabezpieczyć, zawrzyj umowę najmu okazjonalnego z oświadczeniem notarialnym najemcy.
Najczęstsze pytania
Czy umowę najmu trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Samej umowy zwykłego najmu nie zgłaszasz. Zgłaszasz wybór ryczałtu i płacisz podatek od czynszu. Zgłoszenia w 14 dni wymaga tylko najem okazjonalny.
Jaka może być kaucja za mieszkanie?
Przy zwykłym najmie najwyżej 12-krotność miesięcznego czynszu. Wynajmujący musi ją oddać w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.
Czy wynajmujący może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy?
Nie, poza sytuacją awarii grożącej szkodą. Oględziny lokalu warto opisać w umowie, np. raz na pół roku po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.
Kto płaci czynsz do wspólnoty lub spółdzielni?
Wobec wspólnoty zawsze odpowiada właściciel. W umowie strony mogą ustalić, że najemca zwraca mu tę kwotę obok czynszu najmu.
Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Tylko wtedy, gdy umowa wymienia przypadki, w których jest to możliwe. Bez takiego zapisu umowa trwa do końca terminu, chyba że strony rozwiążą ją porozumieniem.
Podstawa prawna: art. 659–692 Kodeksu cywilnego; art. 6 i 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Wzór ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. Przy nietypowej sytuacji skonsultuj dokument z prawnikiem.
